PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO: TUTTI I RISCHI DELLO STRUMENTO PREVISTO DAL DECRETO LEGGE N. 203 DEL 2005 E DELLE MODIFICHE ATTUALMENTE ALL’ESAME DEL SENATO

COSE’ E’:

Il prestito vitalizio ipotecario è un contratto stipulato tra il proprietario di casa over 65 e una banca o una finanziaria con il quale il primo ottiene un finanziamento garantito da un’ipoteca.

La somma ottenuta va dal 18 al 40% del valore dell’immobile a seconda dell’età del richiedente e delle sue aspettative di vita

Il proprietario di casa potrà decidere di chiudere quando vuole il contratto, pagando alla banca il capitale ricevuto più gli interessi, oppure lasciare che siano gli eredi a liquidare il prestito vendendo la casa al finanziatore o rimborsando il prestito ottenuto con gli interessi maturati nel tempo

COME FUNZIONA:

Rispetto alla vendita della nuda proprietà (il proprietario vende a un terzo la proprietà della casa e si riserva l’usufrutto, cioè il diritto di abitarci, sino alla propria morte; dopodiché l’acquirente ne otterrà il possesso), il prestito vitalizio ipotecario offrirebbe al mutuatario (si tratta infatti di un “mutuo inverso”) il vantaggio di non perdere la proprietà dell’immobile e, quindi, di non impedire agli eredi di recuperare l’immobile dato in garanzia, lasciando a questi ultimi la scelta di rimborsare il credito della banca (capitale più interessi) estinguendo l’ipoteca iscritta sull’immobile all’atto della firma del prestito vitalizio.

QUALI SONO I RISCHI IN CONCRETO

1) il prestito può rapidamente superare il valore dell’immobile a causa dei tassi di interesse annuali e della durata di vita del finanziato; ciò significa che l’erede potrebbe trovarsi a pagare un debito superiore al valore del bene (anche in considerazione della possibile diminuzione di valore legata all’andamento del mercato immobiliare) salvo aver previsto espressamente che tale valore costituisca il tetto massimo di indebitamento (che, di per sé,  il modello contrattuale  non prevede)

2) I tassi applicati rischiano di risultare troppo elevati; il prestito vitalizio ipotecario proposto da molti istituti bancari prevede solo un tasso fisso che rende il mutuo carissimo: tra Irs (il tasso utilizzato proprio nel calcolo delle rate dei mutui a tasso fisso) e spread (il guadagno della banca), il Taeg (cioè il costo finale comprensivo di tutto) schizza oltre il 7 per cento. Percentuale di gran lunga superiore a quella attualmente applicata nella maggior parte dei mutui destinati all’acquisto di una abitazione. Si applicano inoltre anche gli interessi anatocistici (i cosiddetti “interessi sugli interessi”) normalmente vietati

3) A fronte della liquidità immediata offerta dalla Banca (che – non si deve dimenticare – costituisce solo un importo percentuale del valore dell’immobile) il finanziato (al quale, nell’idea dello strumento, subentrerà più frequentemente  l’erede) dovrà  corrispondere un importo maggiorato dall’applicazione di tassi di interessi, maturati per un numero indefinito di anni, che potrebbe superare  l’importo complessivo del bene offerto in garanzia. E’ facile immaginare che l’erede preferirà rinunciare all’eredità piuttosto che accollarsi la pesante esposizione debitoria (o incaricarsi di vendere il bene entro sei mesi dalla morte del finanziato, come previsto da molti contratti, ipotesi di questi tempi fantascientifica)

4) Nella maggior parte dei  prestiti vitalizi ipotecari sul mercato viene previsto il divieto di locazione dell’immobile con la conseguenza che nell’ipotesi  (frequentemente ricorrente) in cui  la persona finanziata abbia l’esigenza di trasferirsi presso una residenza sanitaria assistita (per problemi di salute o di età), non avrà la possibilità di affittare l’immobile dato in garanzia neppure al fine di trarre i mezzi per il proprio sostentamento.

5) E’ bene infatti ricordare che la somma data dalla Banca non è destinata a durare in eterno e che sulla medesima, dal momento stesso della consegna, maturano interessi elevati. Il finanziato rischia quindi di ritrovarsi presto senza più liquidità e con in più un debito in corso con la Banca, dall’importo in continuo aumento.  A questo proposito si evidenzia che la Banca può in qualsiasi momento chiedere la restituzione del debito (dunque anche mentre il finanziato è ancora in vita), anche iniziando una procedura esecutiva, laddove diminuiscano le garanzie del suo credito e questo potrebbe succedere nel momento in cui il finanziato subisse un protesto, un’azione esecutiva ecc.